新築の土地を探していると目にする建ぺい率と容積率。
ネットの情報の多くは土地の広さと価格が大きく表示されていますが、この２つの率もしっかりと記載されています。
間取りの大きさに関わる重要なこの２つの言葉の意味と他にも制約のあるルールについて、詳しくご紹介します。
目次
建ぺい率と容積率とは？
建ぺい率と容積率はどちらも間取りの広さを決める上で非常に重要や役割を果たす指標です。
２階建ての場合、１階と２階のいずれか広い方の数値が用いられます。
例えば、土地全体の面積が１００㎡で建ぺい率６０％である場合、
１００㎡×６０％（１００×０．６）＝６０㎡分は建物として利用して可能になります。
つまり、「敷地に対してどの程度の広さの建物を建てられるか」を表しています。
例えば、土地全体の面積が１００㎡で容積率が１００％である場合、
１階、２階の床面積の合計が１００㎡まで建築可能となります。
容積率が１５０％であれば、１００㎡×１５０％（１００㎡×１．５）＝１５０㎡
まで建築可能であるということです。
この２つの値が建物の広さと大きさを表す指標となり、セットが考えられることが一般的です。
例えば、土地の面積が１００㎡、建ぺい率７０％、容積率１２０％という場合であれば、
建物が建てられる面積の最大は、１００㎡×７０％＝７０㎡まで、
複数回の床面積の合計は、１００㎡×１２０％＝１２０㎡までということになるので、
- １階７０㎡＋２階５０㎡の建物
- １階６０㎡＋２階６０㎡の建物
といった具合の建物が建築可能となります。
建ぺい率も容積率も都市計画法によって定められており、地域によって％が異なります。
また、緩和規定もあり、
- 建物の形状や立地条件により変動
- 幅１ｍ以内の軒、庇、バルコニー等は含めない
- 地階は延床面積の３分の１まで含めない
- 車庫は延べ床面積の５分の１まで含めない
とすることもできます。
地域や土地によって様々な変動を見せるため、非常に複雑で細かな計算が必要となります。
土地の広さと建物の広さは違う！
建ぺい率、容積率の大きさにより、建てられる建物の面積と範囲が決まります。
そこでポイントになることが「土地の広さと建物の広さはイコールではない」ということです。
いくら土地が広くとも、建ぺい率や容積率が低い場合、大きな建物は建てられません。
例えば、土地が１００㎡、建ぺい率６０％、容積率９０％の場合と、
土地が８０㎡、建ぺい率８０％、容積率１２０％の土地を比べてみましょう。
建物の広さは、
１００㎡×６０％＝６０㎡ と ８０㎡×８０％＝６４㎡ となり、
フロアの面積の合計は、
１００㎡×９０％＝９０㎡ と ８０㎡×１２０％＝９６㎡ となり、
どちらも土地が８０㎡の方（狭い方）が上回っていることが分かります。
それでいて、価格が同じだった場合、どちらが得かはおわかりいただけると思います。
つまり、土地の広さも大切ですが、建ぺい率、容積率の大きさも建物の広さを考える上では非常に大切になるのです。
高さ、形にまつわる規制にも注意！
建ぺい率、容積率以外にも様々な規制があります。
その中でも代表的なものが、家の高さを決める「絶対高さ制限」と「斜線制限」です。
絶対高さ制限とは、住む環境をよくするために、建物の高さが１０ｍ以下、もしくは１２ｍ以下に制限されていることです。
どちらになるかは都市計画法で規定されるため、確認が必要です。
例外としては、建築審査会が同意し、特定行政庁の許可を得られた場合、この制限を上回る高さの建物を建てることができます。
斜線制限とは、隣接する土地への日当たりや風通しを維持する目的で、建物の高さを制限しています。
基本的に隣接する土地との境界線を起点として「高さ」と「角度」により規定されています。
一般的な住宅を計画する際には、北側斜線制限が適用されています。
ただし、第一種・第二種低層住居専用地域では隣地斜線制限の適用はありません。
前面道路にまつわる規制もある！
高さの他にも、道路に関わる規制もあります。
それが、「接道義務」と「セットバック」です。
接道義務とは、建物の敷地が道路に２ｍ（もしくは３ｍ）以上接していなければならないということです。
都市計画区域と準都市計画区域内で適用されており、都市計画決定されていない場所では接道義務はありません。
セットバックとは、土地に接する道路の幅が４ｍ未満の場合、道路の中心から２ｍ後退して建物を建築しなければならないことです。
つまり、道路の境界線を後退させなければならないということです。
後退させた部分は道路と認識されるため、その部分に建物を建てることはできません。
建ぺい率や容積率を無視するとどうなるの？
建ぺい率や容積率をムシして建築した場合、
- 違反建築物として監督官庁より是正命令を受けることがある
- 是正命令を受けると自己負担で改修が必要
- 売却時に不利になる（中古の場合、ローンが組めないこともあるため）
- 近所の評判が悪くなる
といったデメリットが生じます。
このような違反は、近所からの通報が一番の発覚理由となっているようで、せっかくのマイホームも悪評になってしまいます。
必ず法を守って、新築を建てるようにしましょう。
駐車場と建蔽率・容積率の関係
駐車場を作る際にも建ぺい率と容積率は重要になります。
建ぺい率では、屋根のある駐車場は対象になるが彫り込み式（建物の１階内部に駐車場がある）
容積率は、延べ床面積の1/5以内は床面積算入を免除
と言った具合にそれぞれ規定が設けられているため、駐車場の形式も含めて間取りを決めるようにしましょう。
建ぺい率、容積率を把握して理想の間取りを土地に反映させよう！
建ぺい率、容積率の意味を知ることで、土地の広さだけに左右されない上手な土地探しができるようになります。
建ぺい率は建築面積＝建物の広さ、容積率は延床面積＝作れる間取りの数
を決める上で非常に重要になります。
土地の広さだけでなく、建ぺい率や容積率によって建てられる空間に差が生まれることもとても大切な知識です。
これ以外にも、
- 高さにまつわる「絶対高さ制限」や「斜線制限」
- 道路にまつわる「接道義務」や「セットバック」
など様々規定が存在します。
違反建築物を建ててしまうと様々なデメリットを被ってしまうため、必ず専門家の意見を聞くようにしましょう。
これらはプロに任せることで回避できる問題でもあるため、業者を上手に利用するようにしましょう。
その際、業者によって様々な間取りや条件を提示されることになるため、必ず複数業者の比較を行いましょう。
